Procés de disseny
Com signar un contracte d’arres per a un terreny?
El procés de buscar, seleccionar i comprar un terreny és un dels passos més importants per construir una casa. Després de decidir-nos sobre el terreny adequat és el moment d’iniciar els tràmits de compra que es poden allargar unes setmanes o pocs mesos.
En el moment de comprar un terreny se solen plantejar dues fases de desemborsament de diners, per una banda el que seria la reserva o paga i senyal que es materialitza en el contracte d’arres i per altra banda la signatura de la compra efectiva i pagament de la resta en el moment de la signatura de les escriptures de propietat al notari.
Si bé és bo estar assessorat durant tot el procés per un advocat especialitzat en compravenda d’immobles i terrenys, sí que és veritat que el primer pas, signar un contracte d’arres, és un acord privat entre venedor i comprador a mode de contracte particular en el qual es compromet molt de diners i que és important tenir ben definit.
Vegem en detall en què consisteix un contracte d’arres i quina és la seva finalitat.
#1 En què consisteix? Es tracta d’un contracte privat signat pel comprador i el venedor d’un terreny o habitatge.
#2 Per a què serveix la signatura d’un contracte d’arres? Signar un contracte d’arres permet reservar el dret de compra sobre la casa que ens interessa per, d’aquesta manera, disposar d’un marge de temps per a tràmits administratius, legals o per quadrar hipoteques i liquiditat amb bancs o a nivell personal. Seria com una paga i senyal a mode de reserva d’un terreny.
#3 Com es fa efectiu? Per signar un contracte d’arres és necessari que el comprador lliuri al venedor una quantitat estipulada entre tots dos en concepte de senyal. D’aquesta manera s’aconsegueix garantir la reserva del terreny, aplicant una penalització a la part que incompli l’acord.
#4 Quines implicacions té signar un contracte d’arres per a un terreny? És important recordar que un contracte d’arres és un acord privat entre venedor i comprador per la qual cosa les condicions que aquest inclogui així com les conseqüències del seu incompliment són totalment obertes a canvis i modificacions.
Les implicacions de signar un contracte d’arres depenen de l’acord que negociem amb el venedor del terreny o amb el seu intermediari (immobiliària, agent de propietat, etc.) així que és important estar ben assessorat per negociar les nostres condicions de manera que s’ajustin a les nostres necessitats i les puguem complir sense problema.
Aspectes clau d’un contracte d’arres: temps i diners
Tant si estem plantejant signar un contracte d’arres per a un terreny com a venedors o com a compradors és important recordar que com en qualsevol acord privat, l’important és que ambdues parts estiguin contentes amb l’acord.
Bàsicament els dos aspectes clau d’un contracte d’arres són el temps i l’import a pagar.
El temps. Generalment es defineix un termini màxim d’entre 2 i 6 mesos entre la signatura del contracte d’arres i la compra definitiva del terreny. Aquest termini és sempre negociable per la qual cosa és important valorar amb el comprador la seva capacitat d’aconseguir la liquiditat necessària per a la compra.
De vegades la compra d’un terreny depèn de la concessió positiva d’una hipoteca, això ha de quedar per escrit, ja que en el cas que no se li concedís la hipoteca al comprador, aquest, perdria els diners de la paga i senyal.
L’import. El segon factor a considerar és l’import de la paga i senyal. En general se sol acordar entre un 10 i un 20% però les fórmules d’acord són moltes i depèn de cada cas en particular.
Ens hem trobat amb casos en què el comprador, abans de signar un contracte d’arres, ha de negociar amb el banc per aconseguir finançament. En aquest sentit, serà important saber quants diners disposem estalviats i quants ens deixarà el banc.
Hem de tenir en compte que un banc no sol prestar diners per comprar un terreny, tret que aportem una quantitat molt elevada de liquiditat. No obstant això, alguns bancs sí que donen finançament per a terreny + casa, però en aquest cas ens sol·licitaran un projecte d’arquitectura amb llicència d’obres per atorgar el finançament de la part del terreny.
Com veieu, hi ha molts factors que poden fer variar la nostra estratègia de compra i per conseqüència els punts de l’acord per signar un contracte d’arres per a un terreny. En aquest sentit, us recomanem que busqueu assessorament per tenir clares totes les implicacions de cada decisió.
De fet, al despatx, sempre us recomanem que vingueu a veure’ns abans de prendre qualsevol decisió de compra ja que així podem revisar que tots els temes urbanístics i legals estiguin en ordre a més d’assessorar-vos sobre l’estratègia de compra.
A partir d’aquí, si tot està clar i us llançareu amb la compra del terreny, vegem què suposa signar un contracte d’arres pas a pas.
Quines dades conté un contracte d’arres?
Dades personals. El contracte d’arres haurà d’incloure tant la vostra informació personal com la de la persona o empresa que us ven la casa.
Compte! El preu de compra variarà segons si el terreny està a nom d’una empresa o d’un particular. Si el terreny és propietat d’una societat, haurem de pagar el 21% d’IVA, si el terreny està a nom d’un particular haurem de pagar l’impost de transmissió de propietats que és del 8%. Això ho podem saber sol·licitant al registre de propietat la nota simple del terreny, hi ha multitud d’empreses que ho tramiten per molt pocs diners en 24 hores.
En relació amb qui han de signar el contracte d’arres, és important destacar que si els compradors sou un matrimoni en règim de guanys, n’hi haurà prou que signi un dels dos membres de la parella. En canvi, si sou un matrimoni en separació de béns o no esteu casats, haureu de signar els dos membres de la parella.
Identificació de l’habitatge. És molt important que el contracte defineixi la propietat que voleu comprar, la dada clau serà la referència cadastral.
A més, en el moment de signar un contracte d’arres per a un terreny, podeu aportar algunes dades addicionals, com ara adreça, metres quadrats o normativa de construcció aplicable.
Preu final i forma de pagament. Un aspecte imprescindible en el procés de signar un contracte d’arres per a un terreny és fixar un preu final de compra així com la forma de pagament.
D’aquesta manera us assegurareu que el terreny per la qual esteu deixant una paga i senyal no augmentarà de preu en el marge de temps que necessiteu per formalitzar la seva compra definitiva.
Quantitat econòmica a abonar en el contracte d’arres. En aquest cas és necessari especificar la quantitat exacta a pagar en el moment de signar el contracte d’arres, deixant molt clar que aquesta quantitat es descomptarà del preu final del terreny en el moment de signar la compra definitiva.
El desemborsament d’aquesta quantitat es pot fer via xec en el moment de la signatura o via transferència després de la signatura del contracte, en qualsevol cas, el contracte ha d’incloure una clàusula que indiqui que el contracte no tindrà efecte fins que no es realitzi el dipòsit de la paga i senyal al compte del venedor.
Termini per formalitzar la venda. Busqueu un temps màxim que us resulti còmode i en el qual us vegeu capacitats per administrar la compra del terreny. És important que ambdues parts estiguin d’acord amb el termini acordat.
Possibles càrregues de propietat. Una altra recomanació és que us assegureu que la casa està lliure de deutes, per evitar assumir-les en el futur. Podeu comprovar l’estat de les hipoteques de l’habitatge a través del Registre de Propietat o com us comentava, a través d’un intermediari que faci la consulta.
Repartiment de les despeses de compravenda. I ja per acabar esmentar com s’acostumen a repartir les despeses derivades de la compravenda del terreny.
Normalment el venedor es fa càrrec de les despeses d’atorgament d’escriptura pública i vosaltres, com a compradors, hauríeu de pagar les despeses posteriors a la perfecció del contracte de compravenda, com la inscripció en el Registre de la Propietat i el pagament de l’Impost de Transmissions Patrimonials o l’IVA.
Fins aquí totes les dades necessàries a incloure en el moment de signar un contracte d’arres.
Però què passa si es trenca el contracte d’arres?
Incompliment o desistiment d’un contracte d’arres
Què passa si una de les parts canvia d’opinió? Què passa si el comprador no aconsegueix el finançament necessari en el termini acordat?
Abans de res, és important recordar que un contracte d’arres és un acord privat entre dues parts. Si hi ha bona voluntat, sempre es poden assumir petits retards o contratemps en el cas que ambdues parts vulguin mantenir l’acord inicial.
Però també és important recordar que és un contracte que implica penalitzacions i que si una de les parts incompleix l’acordat, l’altra part està en tot el seu dret de posar en marxa les penalitzacions pactades.
Generalment, s’acorda que si el comprador decideix no seguir amb la compra del terreny, aquest, perd la paga i senyal. És una forma de comprometre’l econòmicament, si no, no tindria cap sentit signar un contracte d’arres per comprar un terreny.
En el cas del venedor, se sol pactar també una penalització que suposa el doble de la paga i senyal en cas de desistiment.
Com veieu, les implicacions per incompliment de contracte són molt greus i comporten la pèrdua d’una quantitat molt important de diners. Hem de recordar que un contracte d’arres pot arribar a suposar entre un 10 i un 20% del cost total del terreny.
Els denominats vicis ocults en un contracte d’arres
En el moment de signar un contracte d’arres per a un terreny, podrien aparèixer anomalies en el procés, els anomenats vicis o defectes ocults.
Perquè existeixi l’anomenat vici ocult és necessari que, per una banda, no sigui un defecte visible que podíeu haver notat des del principi i que existeixi prèviament a la signatura del contracte d’arres.
Un exemple seria la compra d’un terreny estable que després resulta que té una composició molt inestable, o adquirir un solar en perfectes condicions i descobrir posteriorment que està afectat per algun pla urbanístic, complicant-se d’aquesta manera la seva edificació.
Aquests defectes per ser considerats vicis ocults, a més, han de tractar-se de defectes greus identificats en un termini de 6 mesos des de la signatura del contracte.
En aquest cas el comprador pot recuperar la totalitat de la quantitat econòmica contribuïda.
Com podeu veure, signar un contracte d’arres pot resultar molt útil per assegurar que hem efectivament reservat el terreny que ens interessa, però no es tracta d’un procés senzill ni que s’hagi de prendre a la lleugera, ja que té implicacions econòmiques i legals importants.
En aquest sentit, com sempre us recordem, és important que estigueu ben assessorats, ja sigui pel vostre arquitecte, que molt probablement us derivarà a un advocat o per una immobiliària intermediària que sigui imparcial.
En qualsevol cas, el més important és que entengueu cadascun dels punts que signeu a la perfecció i que comprengueu les implicacions que suposen el seu incompliment.
És important també que tingueu clar com aconseguireu la liquiditat restant per a la compra del terreny i si aquesta depèn de la concessió de la hipoteca per part d’un banc, que hàgiu negociat les condicions prèviament amb el banc.